住宅ローンの種類とは？公的・民間・フラット35の違いをFP1級がわかりやすく解説

「住宅ローンって変動・固定・フラット35……種類が多すぎて、結局どれを選べばいいの？」と感じていませんか。

実は住宅ローンは、3つの軸（借入先・金利タイプ・返済方法）で整理するとスッキリ理解できます。

本記事ではFP1級でフラット35を運用中の私みるが、住宅ローンの種類を全体像から判断軸まで、初心者にもわかりやすく解説します。

この記事のポイント

住宅ローンは「公的ローン／民間ローン／フラット35」の3区分が基本です。さらに金利タイプ（変動／全期間固定／固定金利期間選択）と返済方法を組み合わせて選びます。FP1級の視点では、勤務先の財形制度・金利上昇リスクへの耐性・長期固定への安心感の3点で判断するのがおすすめです。

住宅ローンの種類は大きく3つに分けられる

相談者

住宅ローンを調べ始めたけど、銀行ローン・財形・フラット35……種類が多すぎて頭がパンクしそう。

みる

大丈夫、まずは大きな地図を持つことが大事。住宅ローンは「借入先」で分けると、たった3種類です。

上の図のポイント

住宅ローンは「公的ローン」「民間ローン」「フラット35」の3つに大別されます。現在の主流は民間ローンですが、それぞれに特徴があり、自分の状況に合わせて選ぶことが大切です。

公的ローンとは？（財形住宅融資が代表）

公的ローンは、国や公的機関が提供する住宅ローンです。

代表的なのが「財形住宅融資」で、勤務先で財形貯蓄を行っているサラリーマンが対象になります。

財形住宅融資の主な条件は、財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上あること。

融資額は財形貯蓄残高の10倍以内（最高4,000万円）で、住宅取得額の90％が限度です。金利は5年固定（5年ごとに見直し）となっています。

相談者

公的ローンって、サラリーマンなら誰でも使えるわけじゃないんだな。

みる

そうなんです。勤務先に財形貯蓄制度がないと利用できません。導入していない会社も多いので、まずは自分の勤務先で使えるか確認するところからスタートですね。

民間ローンとは？（銀行・信用金庫・JAなど）

民間ローンは、銀行・信用金庫・JA・生損保・ネット銀行などの民間金融機関が提供する住宅ローンです。現在の住宅ローンの大半は、この民間ローンが占めています。

特徴は、商品の多様性。金利タイプ（変動・固定）、返済プラン、団信の特約など、各金融機関が独自に商品を設計しており、選択肢が非常に豊富です。ネット銀行では低金利商品が、メガバンクでは手厚い相談サポートが受けられるなど、それぞれに強みがあります。

フラット35とは？（公的×民間のハイブリッド）

フラット35は、住宅金融支援機構（公的機関）が民間金融機関と提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

公的ローンと民間ローンの中間的な性格を持っています。

みる

ちなみに私自身もフラット35で運用中です。「金利が変わらない安心感」と「ライフプランが立てやすい」のが決め手でした。詳しい中身は別記事で深掘りするので、ここでは「公的×民間のハイブリッド」とだけ覚えてくださいね。

※フラット35の詳細解説は、別途専用記事で詳しく解説します。

公的ローン・民間ローン・フラット35の違いは？

3区分の違いを、条件・融資額・金利・その他の4項目で比較してみましょう。

上の表のポイント

公的ローン（財形住宅融資）は条件が厳しい代わりに低金利、民間ローンは商品の選択肢が豊富、フラット35は最長35年の全期間固定で長期の安心感があります。自分の勤務先制度・収入・リスク許容度で選び分けるのが基本です。

【FP1級の独自視点】

ここで一つ、FP視点で押さえておきたいポイントがあります。

「公的ローン＝安い」「民間ローン＝高い」というイメージは、現在は必ずしも正しくありません。低金利時代が長く続いた結果、民間ローン（特にネット銀行の変動金利）のほうが金利水準は低いケースも多いんです。

ただし、金利の低さだけで選ぶと、金利上昇局面で家計が苦しくなるリスクがあります。

「目先の安さ」より「自分が払い続けられる金額」で判断するのがFP的にはおすすめです。

住宅ローンの金利タイプは何種類ある？

借入先の次に重要なのが「金利タイプ」です。金利タイプは大きく3種類あります。

スクロールできます

金利タイプ	特徴	向いている人
変動金利型	半年ごとに金利見直し／当初は最も低金利	金利上昇リスクに耐えられる人
全期間固定金利型	完済まで金利が変わらない	返済額を一定にしたい人
固定金利期間選択型	一定期間（3・5・10年など）固定後に再選択	当面の家計を固定したい人

上の表のポイント

金利の低さは「変動＜固定期間選択＜全期間固定」の順。ただし変動は金利上昇リスクを背負うため、「金利が上がっても払えるか」が判断軸になります。

相談者

変動が一番安いんだろ？じゃあ変動でいいんじゃないの？

みる

今の低金利が続けばそうですね。でも、もし金利が1%上がったら毎月の返済額がどう変わるか、シミュレーションしておかないと危険です。金利タイプの選び方は奥が深いので、こちらの記事で詳しく解説しています。

▼住宅ローンの変動金利と固定金利、どっちがいい？FP1級が選び方を解説

返済方法による種類の違い

住宅ローンは「返済方法」によっても2種類に分かれます。

【元利均等返済】
毎月の返済額（元金＋利息）が一定。
返済計画が立てやすく、大半の人がこちらを選択。

【元金均等返済】
毎月の元金返済額が一定で、利息は残債に応じて変動。
当初の返済額は大きいが、総返済額は元利均等より少ない。

相談者

毎月の返済額が一定のほうが、家計管理しやすそう。

みる

そうですね、9割以上の方が元利均等を選びます。ただし、総返済額で見ると元金均等のほうが安くなるので、両者の違いはきちんと把握しておくのがおすすめです。詳しくはこちらの記事で解説しています。

▼住宅ローンの返済方法｜元利均等と元金均等の違いをFP1級が解説

FP1級が教える！自分に合う住宅ローンの選び方

ここまで「借入先」「金利タイプ」「返済方法」の3軸を見てきました。最後に、FP1級として「自分に合うローンの選び方」を判断フローでお伝えします。

上のフローのポイント

①勤務先の財形制度があれば公的ローン（財形住宅融資）が候補、②金利上昇リスクを避けたいならフラット35、③商品の多様性・低金利を重視するなら民間ローン、という順に絞り込めます。

みる

ちなみに私はフラット35を選びました。理由は3つあります。

①個人事業主の所得もあるので、返済額が一定のほうが事業計画を立てやすい
②金利上昇リスクを取りたくなかった
③保証人・保証料が不要だった

完済まで金利が変わらない安心感は、想像以上に大きいですよ。

【FP1級の独自視点：公的制度との組み合わせも忘れずに】

住宅ローンを選ぶときは、ローン単体だけでなく公的制度との組み合わせも意識しましょう。

・住宅ローン控除：最大13年間、年末残高の0.7%が所得税から控除
・団体信用生命保険（団信）：万一の際に残債がゼロになる保険

特に団信は、民間ローンでは加入が原則必須・フラット35では任意加入と扱いが異なります。

「公的制度を理解してから私的判断につなげる」というのが、当ブログの基本スタンスです。

よくある質問（FAQ）

住宅ローンの種類で、最も多く使われているのはどれ？: 圧倒的に多いのは民間ローン（銀行ローン）です。住宅金融公庫が2007年に廃止されて以降、住宅ローンの主役は民間に移っており、新規借入の大半を占めています。フラット35もシェアを伸ばしていますが、件数では民間ローンが最多です。
公的ローンと民間ローン、どちらが金利が安い？: 現在の低金利環境では、必ずしも公的ローンのほうが安いとは限りません。民間ローン（特にネット銀行の変動金利）が業界最低水準のケースも多くあります。ただし、変動金利は金利上昇リスクを背負うため、「目先の安さ」だけで判断するのは危険です。
フラット35と銀行ローンを併用できる？: 併用は可能です。たとえば「フラット35で大部分を全期間固定で借りつつ、一部を銀行の変動金利で借りる」というミックスローンの組み方もあります。ただし、審査や手続きが複雑になるため、専門家への相談をおすすめします。