住宅ローン控除とは？控除額と2026年の条件をFPがわかりやすく解説

ぎゅうた

「マイホームを買うと税金が戻るって聞いたよ。あれが”住宅ローン控除”ですよね？いくらくらい戻るの？」

みる

「そのとおりです。年末のローン残高の0.7%が、最大13年間も税金から戻ります。私もフラット35でマイホームを買って使いました。ただし省エネ基準など条件があるので、順番に見ていきましょう」

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、これまで解説してきた配当控除と同じ税額控除で、マイホームを買う人にとって最大級の節税制度です。

この記事では、1級FP技能士の視点で「いくら戻るのか」「2026年の条件」を、初心者向けにやさしく解説します。

この記事の結論

住宅ローン控除は、年末のローン残高×0.7%を最大13年間、所得税・住民税から直接引ける税額控除です。2026年入居も対象（2030年末まで延長）。ただし省エネ基準への適合が原則必須で、合計所得2,000万円以下などの条件があります。

住宅ローン控除とは？いくら戻る？

控除額の計算はシンプルです。

控除額＝住宅ローンの年末残高 × 0.7%

たとえば年末残高が3,000万円なら、その年の控除額は21万円（3,000万円×0.7%）。これがまず所得税から差し引かれ、引ききれない分は翌年の住民税から控除されます（住民税は最高9万7,500円まで）。

住宅ローンの年末残高×0.7%を所得税から控除し、引ききれない分を住民税から控除する仕組みの図解

上の図のポイント

控除はまず所得税から引かれ、それでも引ききれない分が翌年の住民税から差し引かれます（住民税は最高9万7,500円）。ローン残高は年々減るため、控除額も少しずつ小さくなっていきます。

ぎゅうた

「所得税で引ききれなくても、住民税から戻るのは安心だね」

▼ 税額控除の仕組みを知りたい方はこちら

2026年の借入限度額と主な条件

控除の対象になるローン残高には上限（借入限度額）があり、住宅の性能と世帯で変わります。2026年（令和8年）に新築へ入居する場合の目安は次のとおりです。

スクロールできます

住宅の種類（新築）	子育て・若者夫婦世帯	一般世帯
認定住宅（長期優良・低炭素）	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円

※子育て世帯＝19歳未満の子がいる世帯、若者夫婦世帯＝夫婦のどちらかが40歳未満の世帯。控除期間は13年、控除率0.7%。

主な条件は次のとおりです。

・返済期間10年以上のローン
・合計所得金額2,000万円以下
・床面積50㎡以上
（所得1,000万円以下なら40㎡以上でも可）
・取得から6か月以内に入居し、12月31日まで住み続ける

FP1級の視点

令和8年度改正で、住宅ローン控除は2030年末入居まで5年延長されました。これまでは「限度額が下がる前に急がなきゃ」という空気がありましたが、今回は限度額の引き下げが見送られ、子育て世帯への上乗せも継続。焦らずライフプランに合わせて選べるようになりました。一方で省エネ基準に適合しない新築は原則対象外という厳格化も進んでいます。私はフラット35で取得しましたが、住宅ローン控除とフラット35の子育て金利優遇は別制度で併用可。合わせて検討する価値があります。
（国税庁「No.1211-1 住宅ローン控除」参照）

▼ 住宅ローンの返済方法（元利均等・元金均等）はこちら

手続きは？初年度だけ確定申告

会社員の手続きは、最初の年だけ確定申告、2年目以降は年末調整で完結します。

共働きでペアローンを組んだ場合は、夫婦2人ともそれぞれ控除を受けられます。世帯全体では控除額が大きくなることも。ただし、繰上返済で返済期間が10年未満になると、以後は控除が受けられなくなる点に注意しましょう。

みる

「初年度の確定申告は、勤務先の年末残高証明書や登記事項証明書など書類が多め。私も最初は戸惑いました。早めに準備するのがコツですよ」

住宅ローン控除のよくある質問（FAQ）

会社員も確定申告が必要ですか？: 最初の年だけ必要です。入居した翌年に確定申告をすれば、2年目以降は勤務先の年末調整で自動的に控除が反映されます。初年度は住宅ローンの年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書の写しなどが必要です。
省エネ基準を満たさない住宅でも使えますか？: 原則として使えません。2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準への適合が控除の必須要件です。これを満たさない「その他の住宅」は、2026年入居から原則として控除の対象外になります。住宅の性能区分は、購入前に必ず確認しましょう。
中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますか？: 受けられます。新耐震基準に適合する住宅（昭和57年1月以降に建築されたもの）が対象です。令和8年からは、省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が10年から13年に延長され、子育て世帯には借入限度額の上乗せも新設されました。