不動産所得とは？範囲・計算・いくらから申告かをFPが解説

「アパートの家賃や駐車場の収入って、そもそも何所得なんだろう？」

——賃貸を始めて最初に迷うのが、この“所得の区分”です。同じ不動産でも、貸すのか・売るのかで所得の種類が変わります。

この記事では、FP1級技能士のみるが、不動産所得の範囲・計算方法・確定申告の目安を、会社員・初心者向けにやさしく整理します。

読み終えるころには、自分の収入が不動産所得に当たるのかがスッキリ分かります。

不動産所得とは？
対象になるもの・ならないもの

不動産所得とは、土地や建物などの不動産の貸付けによって得る所得をいいます。毎月の家賃や地代のほか、礼金・更新料、月極駐車場の賃料なども含まれます。

一方、不動産を売って得た利益（売却益）は不動産所得ではなく「譲渡所得」となり、別扱いになります。

区分	具体例
不動産所得になる	賃貸マンション・アパートの家賃、地代、礼金・更新料、月極駐車場の賃料
ならない（別の所得）	食事を提供する下宿→事業所得または雑所得／時間貸し駐車場→事業所得または雑所得／不動産の売却益→譲渡所得

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不動産所得はどうやって計算する？

不動産所得は「総収入金額−必要経費（−青色申告特別控除）」で求めます。総合課税なので、給与所得などと合算したうえで税額が決まります。

必要経費には、固定資産税・都市計画税・損害保険料・修繕費・管理費・減価償却費・借入金の利子などが含まれます。

「事業的規模」でも不動産所得になるって本当？

大家業の規模が大きくても、所得区分は変わりません。貸家ならおおむね5棟以上、アパートなら10室以上が「事業的規模」の目安（5棟10室基準）ですが、事業的規模で貸していても、所得は「事業所得」ではなく「不動産所得」のままです。FP試験でもよく問われる、間違えやすいポイントです。

ただし、事業的規模かどうかで税制上の扱いには差が出ます。事業的規模なら、青色申告特別控除が最高65万円（一定の要件を満たす場合）になり、家族への専従者給与も経費にできます。事業的規模でない場合、青色申告特別控除は最高10万円にとどまります。

不動産所得はいくらから確定申告が必要？

会社員（給与所得者）の場合、給与・退職所得以外の所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。つまり、不動産所得が20万円以下なら所得税の申告は不要となるケースがあります。

ただし住民税には20万円ルールがないため、別途、住民税の申告が必要になることがあります。

なお、令和7年度の税制改正により基礎控除が見直され、原則48万円→58万円に引き上げられました。

令和7・8年分は合計所得金額に応じた上乗せがあり、合計所得132万円以下なら最大95万円となります（国税庁「令和7年度税制改正」より）。

不動産所得は総合課税、売却益は分離課税と課税方法が異なるので、その違いもあわせて押さえておくと安心です。

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よくある質問（不動産所得FAQ）

会社員の副業で家賃収入があります。これも不動産所得ですか？

はい。給与所得とは別に、不動産所得として扱います。会社員は給与・退職以外の所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。

駐車場の収入は不動産所得ですか？事業所得ですか？

月極など「場所を貸すだけ」なら不動産所得です。時間貸しや、車の保管責任を負う運営をする場合は、事業所得または雑所得になります。

持っているマンションを売って利益が出ました。不動産所得ですか？

いいえ。売却益は不動産所得ではなく「譲渡所得」です。総合課税の不動産所得と違い、譲渡所得は分離課税で計算するため、税額の出し方も異なります。

まとめ：不動産所得の基本4ポイント

不動産所得を理解できたら、次は同じく総合課税の「事業所得」との違いを押さえると、所得区分の全体像がつかめます。

参考・出典
国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」
国税庁「No.1199 基礎控除」「令和7年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し等について」
FP1級技能士試験対策テキスト（所得区分・不動産所得）
※本記事は2026年6月時点の情報です。税制は改正されるため、最新情報は国税庁の公表をご確認ください。